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Edificios en los que los bienes de cada propietario tienen caracteristicas muy diferentes

Es normal encontrarnos con un propietario que tiene un piso de 110 m², con terraza y plaza de garaje mientras que otro tiene un apartamento de 60 m². En estos casos hay que calcular el consumo imputable a cada finca, en función de su cuota de participación y en función de la posibilidad de uso de los elementos comunes.

En situaciones tan comunes como la anterior, es evidentemente, que el propietario de un apartamento sin plaza de garaje no tiene que pagar los gastos de compra de un extintor para el garaje ni el dueño de la plaza de garaje debe pagar los gastos de la reparación del portal que no utiliza.

¿Puede el Presidente de una Comunidad actuar en juicio en nombre de la Comunidad?

Claro que sí, porque el artículo 13.3. de la Ley de Propiedad Horizontal así lo indica: "El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de el, en todos los asuntos que la afecten".

Otra cuestión, diferente, es si, para representar a la Comunidad, se necesita un acuerdo expreso de la Junta.

En el caso de que la Comunidad sea demandada entiendo que, dada la urgencia del plazo para contestar, puede hacerlo sin esa autorizacón expresa, pero debe convocar Junta para dar cuenta de la existencia de la demanda y de su personación en juicio.

En caso de que la Comunidad deba demandar, aun cuando la jurisprudencia es contradictoria, creo que debe existir un acuerdo expreso de la Junta. En primer lugar, porque para un tema menor, como es la reclamación de cuotas pendientes en el monitorio, así lo exige el artículo 21. En segundo lugar, porque el artículo 14 dice que corresponde a la Junta, "Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común" y está claro que es la Junta la que tiene la competencia para decidir los asuntos de interés general y, no cabe duda, de que la formulación de una demanda, bien contra terceros, bien contra copropietarios, es un tema de interés general.

Edificios en los que algunos copropietarios no quieren o no pueden cumplir las obligaciones derivadas de su participación en el edificio:

Uno de los casos más habituales es el del propietario que sólo utiliza el piso en vacaciones. Así, es obvio que si el propietario vive durante todo el año en Madrid, por ejemplo, no puede ocuparse del cargo de presidente o de secretario. Mientras que el cargo de presidente ha de ser asumido por un copropietario, el de secretario administrador puede ser cubierto por una persona extraña al edificio. De este modo, si un administrador profesional se hace cargo de resolver los pequeños problemas de la comunidad, las funciones presidenciales se vuelven muy llevaderas, ya que al presidente tan sólo tendrá que limitarse a detectar y comunicar las incidencias para que sean resueltas por el personal ccontratado por el administrador profesional.

Además, el administrador profesional se encargará de efectuar el cobro de las cuotas y otras cantidades así como de reclamar el cumplimiento de los acuerdos comunitarios sobre los temas más variados (retirada de objetos de los espacios comunes -bicicletas, por ejemplo-, tendales, etc.).

Para poder resolver de forma rápida, económica y eficiente los pequeños problemas logísticos que conlleva un edificio, la administración profesional de comunidades llegua a acuerdos de colaboración con personal de distintos oficios. Por ello Rey.Álvarez tiene acuerdos de colaboración con una empresa de albañilería, con dos electricistas, un fontanero, un antenista, una empresa de mantenimiento de calefacciones de gasoil, una empresa de reparación de electrodomésticos, una empresa especializada en prevención de incendios y seguridad y una empresa de jardinería. Además, personal propio de Rey.Álvarez puede ocuparse de la limpieza de los elementos comunes de la comunidad en condiciones sumamente competitivas.

Esta organización garantiza a las comunidades la resolución inmediata de problemas urgentes, así como la atención en plazos fijos y con precios moderados todos aquellos que admitan cierta demora.

Los siete errores por prescindir de Rey.Álvarez o de otra Inmobiliaria

Desconocer las gestiones de venta

en su mayoría, los vendedores independientes apenas conocen las innumerables gestiones que puede llevar una venta. la atención de llamadas y visitas, la compleja redacción que conlleva la elaboración de contratos de compraventa, el acompañamiento y preparación de la escritura notarial, el asesoramiento en la valoración fiscal del inmueble o en el cambio de catastro o de suministros, son solo algunos ejemplos extraídos tras la elaboración esta encuesta. aspectos, que por el contrario son ofrecidos por los profesionales inmobiliarios, ya que brindan una asistencia integral que abarca todo el proceso desde que se firma el control de gestión de venta hasta los servicios de notaria

Poner precio equivocado

la valoración de la propiedad es otro punto a tener en cuenta. en palabras de los asociados re/max, los clientes vendedores tienden a valorar sus inmuebles por encima del precio del mercado, lo que incurre en un enorme descenso de posibilidades de venta, así como la ralentización de la misma. y es que, en muchas ocasiones los dueños del inmueble son incapaces de ver su vivienda de forma objetiva, siendo invisibles o poco importantes los defectos que tiene su casa, lo que les lleva a pensar en precios muy superiores a los del mercado, por este motivo, es aconsejable que el agente inmobiliario realice previamente un exhaustivo estudio de mercado personalizado para cada cliente tras el cual se aconseja el precio de venta inicial

No filtrar visitas

a la hora de mostrar una vivienda, el vendedor también incurre en una serie de errores que pueden dificultar en un alto grado la venta. la necesidad de establecer un filtro en las visitas es un aspecto que apenas se tiene cuenta, ya que en muchas ocasiones el vendedor no repara en el hecho de que no todos aquellos que solicitan visitar su vivienda son potenciales compradores sino curiosos o incluso posibles ladrones

Errar en el proceso de compra

en este sentido, los vendedores no son los únicos en cometer errores a la hora de realizar una operación inmobiliaria. y es que en multitud de ocasiones, el comprador no repara en aspectos tan esenciales como los gastos adicionales al precio de la compra del inmueble o la documentación necesaria. por este motivo, un profesional del sector siempre debe realizar un estudio financiero previo y sin coste alguno al posible comprador, gracias al cual el cliente conocerá completamente y sin imprevistos el potencial económico real con el que cuenta, así como los gastos que deben ser asumidos por el anterior propietario y la confirmación de que el inmueble que adquiere está libre de cargas económicas. de ahí la necesidad de realizar filtros al cliente comprador en función de su interés real y sus necesidades y posibilidades de compra

Decoración demasiado personal

otro aspecto detectado en ese sentido por los profesionales encuestados son el hecho de que muchos vendedores se consideran como los más aptos para mostrar su vivienda, sin tener en cuenta los beneficios de enseñar casas totalmente despersonalizadas y desvinculadas emocionalmente de sus dueños. técnicas como el home staging, muy común en estados unidos y consistente en decorar los inmuebles despersonalizándolos y sacando el máximo partido de los mismos, es constantemente utilizada por los agentes re/max logrando casas mucho más atractivas para el comprador

Rechazar vender en exclusiva con una agencia

tampoco podemos obviar los beneficios de trabajar en exclusiva, aspecto que al principio resulta muy difícil de comprender para los clientes, según los encuestados, pero que mejora y acelera enormemente los resultados de venta. en re/max, solo se captan propiedades en exclusiva, razón por la cual los agentes disponen de una cartera de inmuebles que trabajan de forma constante y personalizada. esta personalización que solo concede el trabajo en exclusiva hace que los agentes se responsabilicen absolutamente de la venta de su cartera de viviendas y aúnen todos los esfuerzos necesarios para posicionarlas y localizar así al comprador ideal de esos inmuebles

Obviar un plan de marketing

incapacidad a su vez, y dependiendo de las necesidades de cada cliente, también es conveniente realizar un plan de marketing con su consecuente plan de acción publicitaria, también personalizado para cada cliente. aspectos, que sin lugar a dudas solo conoce un agente inmobiliario, dada su dilatada experiencia y conocimientos del sector y el proceso.
en opinión de remax, “todos estos aspectos ponen de manifiesto la necesidad de contar con profesionales a la hora de realizar operaciones inmobiliarias"

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